ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน คนใดกันแน่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ให้คนที่อาศัยอยู่ภายในครอบครัว หรือซื้อ-ขายบ้าน จำเป็นต้องทำความเข้าใจเรื่องค่าธรรมเนียมต่างๆให้ดี พระราชบัญญัติภาษีที่ดินรวมทั้งสิ่งก่อสร้าง ฉบับใหม่ ตกแต่งโฮมออฟฟิศ
มีผลบังคับใช้แล้วช่วงวันที่ 1 เดือนมกราคม 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป นำมาซึ่งการทำให้ผู้ครอบครองที่ดินจำพวกต่างๆ วิลล่าภูเก็ต
หรือเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ตึกการขาย อื่นๆอีกมากมาย ที่มีมูลค่าเกินกฏเกณฑ์นอกจากภาษี จะต้องเสียภาษีอากรตามค่าของที่ดินรวมทั้งสิ่งก่อสร้างในอัตราที่ระบุ
ก็เลยทำให้ผู้ที่มีบ้านหลายข้างหลัง หรือที่ดินหลายที่ ใช้แนวทางโอนที่ดิน โอนบ้านให้กับคนสนิท เพื่อกระจัดกระจายการถือสิทธิ์ ให้เสียภาษีอากรลดลง
อย่างไรก็ดี ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับญาติโกโหติกา คนที่อาศัยอยู่ภายในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีต่างมีค่าขนบธรรมเนียมรวมทั้งรายจ่ายที่ต่างๆนาๆ พวกเราจะพามามองว่า ถ้าเกิดอยากโอนที่ดิน-โอนบ้านให้กับคนอื่นๆ มีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีเท่าใดรวมทั้งมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง วิลล่าในป่าตอง
กรณีโอนโดยชูให้ญาติโกโหติกา
แม้อยากได้โอนบ้านหรือที่ดินให้กับคนที่อาศัยอยู่ในครอบครัว จะต้องดูกรว่าคนนั้นมีความเชื่อมโยงเช่นไรกับพวกเรา ซึ่งข้อบังคับได้ระบุค่าใช้สอยสำหรับในการโอนให้แต่ละคนแตกต่างกัน พูดอีกนัยหนึ่ง บ้านสไตล์มินิมอล
1. กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายเป็นลูกที่เกิดระหว่างบิดามารดาจดทะเบียน เมื่อบิดามารดาอยากได้โอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 2 ประการ เป็น วิลล่า ราคาถูกภูเก็ต
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
สำหรับภาษีรายได้บุคคลปกติจะได้รับการงดเว้น เมื่อบิดามารดาโอนบ้านหรือที่ดินให้ลูก ไม่ว่าจะผู้เดียวหรือหลายท่าน แต่ละคนควรจะมีค่าไม่เกิน 20 ล้านบาท ซื้อวิลล่า ภูเก็ต
ถ้าหากเกินที่ระบุ จำเป็นต้องเสียภาษีอากร 5% ของค่าอสังหาฯ เฉพาะส่วนที่เกินกว่า 20 ล้านบาทนั้น เป็นต้นว่า ถ้าเกิดบิดามารดาโอนบ้านหรือที่ดินราคา 25 ล้านบาท ให้ลูก
จะได้รับการละเว้นการคิดภาษีในส่วน 20 ล้านบาท แต่ว่าจะถูกคิดภาษี 5% ในส่วน 5 ล้านบาท ฯลฯ
2. กรณีโอนให้ลูกที่ไม่เป็นไปตามกฎหมาย
ถ้าหากลูกคนนั้นกำเนิดระหว่างที่บิดามารดามิได้จดทะเบียน หรือบิดามิได้ลงบัญชีรับประกันลูก เมื่อบิดามารดาปรารถนาโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 3 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้สอยได้ 50%
3. กรณีโอนให้แก่ผัว-เมีย
ถ้าเกิดผัว-เมีย จดทะเบียน แล้วก็อยากได้โอนที่ดินให้แก่กัน โดยมิได้โอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่าย ดังต่อไปนี้
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้สอยได้ 50%
4. กรณีโอนให้วงศ์วาน
วงศาคณาญาติ ไม่ว่าจะพี่ ป้า น้า อา รวมทั้งลูกเลี้ยง ลูกสะใภ้ ลูกเขย ถ้าเกิดมิได้รับการโอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายสำหรับเพื่อการรับโอนที่ดิน-บ้าน เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน แม้กระนั้นถ้าเกิดปู่ คุณย่า ตา คุณยาย โอนที่ดินให้หลานผู้สืบสายเลือดแท้ๆจะเสียค่าบริการการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าครองชีพได้ 50%
ยิ่งไปกว่านี้สำหรับเพื่อการโอนทุกกรณียังมีค่าประเพณีอื่นๆอีก เป็นต้นว่า ค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ค่าผู้เห็นเหตุการณ์ 20 บาท, ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
กรณีโอนมรดก
ถ้าหากโอนบ้านหรือที่ดินในลักษณะของมรดก จะเสียเพียงแค่ค่าธรรมเนียมลงทะเบียนโอนมรดกแค่นั้น ซึ่งถ้าเกิดผู้รับพินัยกรรมเป็นทายาท (ลูก, หลาน, เหลน, ลื้อ) หรือระหว่างคู่บ่าวสาว จะเสีย 0.5% จากราคาประเมิน แต่ว่าถ้าหากเป็นญาติโกโหติกา ลูกเลี้ยง จำเป็นต้องเสียค่าบริการ 2% จากราคาประเมิน
ในส่วนของค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ แล้วก็ภาษีรายได้ฯ ไม่ต้องเสีย แต่ว่าจะมีค่าขนบธรรมเนียมอื่นๆเพิ่มเติมบางส่วน ดังเช่นว่า กรณีโอนที่ดินมรดกจะมีค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท, ค่าลงทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท
อย่างไรก็แล้วแต่ กรณีโอนมรดก ผู้ที่จะได้รับมรดกจำเป็นที่จะต้องเสียภาษีอากรมรดกด้วย ตามอัตรานี้
– ถ้ามีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท ควรต้องเสียภาษีอากรในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากค่า 100 ล้านบาทนั้น อย่างเช่น
หลาน ได้รับบ้านมรดกราคา 110 ล้านบาท จากป้าที่เสียชีวิตไปแล้ว จำเป็นจะต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินจากค่า 100 ล้านบาท มันก็คือ 10 ล้านบาท x 10% = 1 ล้านบาท
– ถ้าผู้ได้รับมรดกเป็นบิดามารดา บรรพบุรุษ ทวด หรือผู้สืบสายโลหิตเป็น ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ อัตราภาษีจะลดน้อยลงมาเหลือ 5% ดังเช่น
ลูก ได้รับมรดกที่ดินจากบิดา ค่า 105 ล้านบาท จำเป็นที่จะต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินมา ค่า 5 ล้านบาท x 5% = 250,000 บาท
– ถ้าหากผัวหรือเมีย ผู้ใดผู้หนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกข้างได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน ถ้าเกิดผัว-เมียลงทะเบียนถูกตามกฎหมาย ผู้รับพินัยกรรมจะได้รับการละเว้น ไม่ต้องเสียภาษีอากร
กรณีโอนสำหรับเพื่อการซื้อ-ขาย
การซื้อ-ขายบ้านและก็ที่ดิน ไม่ว่ากับญาติ หรือคนทั่วๆไป ต่างมีค่าใช้จ่ายสำหรับเพื่อการโอน 5 อย่างแบบเดียวกันทั้งผอง เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน
– ค่าจำท่วม
– ค่าอากรแสตมป์
– ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ
– ค่าภาษีอากรรายได้บุคคลปกติ
สรุป
แต่ถ้าต้องการขายบ้าน-ที่ดิน ในระยะเวลาไม่นานหลังจากนี้ เช่น ไม่เกิน 5 ปี บางทีการยอมเสียภาษีที่ดินตามปกติ น่าจะช่วยประหยัดได้มากกว่าการเสียค่าธรรมเนียมการโอน