แนะนำการ ซื้อบ้านภูเก็ต 2565 กรรมวิธีซื้อบ้าน วิธีก่อนยื่นกู้แบงค์ให้ผ่านฉลุย
แนะนำการ ซื้อบ้านภูเก็ต 2565 แม้คุณกำลังคิดแผนจะกู้ซื้อบ้าน หรือกู้บ้าน สักข้างหลังแต่ว่าไม่รู้จักว่าจำเป็นต้องเริ่มจากจุดไหน ตัวเราจะซื้อบ้านได้ราคาราวๆเยอะแค่ไหน และก็ควรจัดแจงยังไงดีถึงจะยื่นกู้กับแบงค์ได้ ขอชี้แนะวิธีการซื้อบ้าน
การกู้ยืมซื้อบ้านขั้นต้นที่ควรจะทราบเพื่อเตรียมไว้ตั้งแต่เนิ่นๆซึ่งจะก่อให้คุณรู้เรื่องรู้ราวสามารถสำหรับในการผ่อนบ้านของตน มีประวัติทางด้านการเงินที่ดี แล้วก็มั่นอกมั่นใจได้มากขึ้นว่าการกู้ซื้อบ้านจะผ่านอย่างแน่แท้
1. รู้เรื่องรู้ราวสามารถการยืมของตน
สูตรการคำนวณราคาบ้านที่จะกู้ซื้อได้นั้น สามารถคำนวณอย่างคร่าวๆโดยใช้สูตร
(รายได้ต่อเดือน) X (60 เท่าของรายได้) = (ราคาบ้านที่กู้ซื้อได้)
อาทิเช่น รายได้ 30,000 บาทต่อเดือน X 60 = 1.8 ล้านบาท ซึ่งนับว่าเป็นอย่างต่ำของวงเงินที่จะกู้ได้ บางแบงค์บางทีอาจจะขยับปริมาณเท่าของรายได้ขึ้นลงขึ้นกับหลักเกณฑ์ใคร่ครวญตามขั้นตอนกู้ซื้อบ้าน
แม้กระนั้นดังนี้ วงเงินดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้นนับว่าเป็นวงเงินที่ให้ในเรื่องที่คุณไม่มีภาระหน้าที่หนี้สินใดๆก็ตามเลย เพราะฉะนั้นจำต้องมาดู “ภาระหน้าที่หนี้สินต่อรายได้” ของพวกเราด้วย หรือคำศัพท์แบงค์จะเรียกว่าค่า DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งโดยมากจะอนุญาตให้ผู้กู้ซื้อบ้านมีภาระหน้าที่หนี้สินได้ 30-40% ของรายได้ สูตรก็เลยเป็น
(รายได้ต่อเดือน) X (30% หรือ 40%) = (ความรู้ความเข้าใจผ่อนหนี้)
อาทิเช่น รายได้ 30,000 บาทต่อเดือน X 30% หรือ 40% = 9,000-12,000 บาท
ภาระหน้าที่หนี้สินที่ว่า ซึ่งก็คือภาระหน้าที่หนี้สินทุกสิ่งที่มี ไม่ว่าจะเป็นค่าผ่อนรถยนต์ ซื้อวิลล่า ภูเก็ต โทรศัพท์เคลื่อนที่ เครื่องใช้ไฟฟ้าอิเล็กทรอนิกส์ อื่นๆอีกมากมาย ด้วยเหตุผลดังกล่าวสมมุติว่ามีภาระหน้าที่หนี้สินผ่อนรถยนต์อยู่เดือนละ 8,000 บาท ความรู้ความเข้าใจผ่อนส่งที่เหลือว่างอยู่ก็เลยเหลือแค่ 1,000-4,000 บาทเพียงแค่นั้น ซึ่งจะคำนวณกลับว่าสามารถกู้ซื้อบ้านได้เท่าใดโดยใช้สูตรนี้
(1,000,000 ÷ 7,000) x (ความรู้ความเข้าใจผ่อนหนี้) = (วงเงินซึ่งสามารถกู้ได้)
ตัวอย่างเช่น (1,000,000 ÷ 7,000) x 4,000 = กู้บ้านได้ในราคา 571,429 บาท
*กรณีนี้กำหนดให้ผู้กู้มีภาระหน้าที่หนี้สินได้ 40%
เมื่อรู้ความรู้ความเข้าใจการคลายรวมทั้งราคาบ้านที่กู้ได้ของตัวเองแล้ว ก็เลือกหาที่พักที่อาศัยที่ตรงจิตใจและก็เหมาะสมกับความรู้ความเข้าใจของพวกเราถัดไป
2. เก็บออมเงินดาวน์
ในขณะที่เลือกหาอยู่นั้น อีกสิ่งหนึ่งซึ่งเป็นเรื่องสำคัญในกระบวนการซื้อบ้านเป็น พวกเราควรจะเก็บออมเงินเป็นค่าดาวน์บ้านหรืออาคารชุดไว้ด้วย ด้วยเหตุว่าแบงค์มีกฎเป็นปลดปล่อยสินเชื่อกู้บ้านได้สูงสุด 90% ของราคาบ้าน ดังเช่น ราคาบ้าน 1 ล้านบาท แบงค์จะให้กู้เยอะที่สุด 9 แสนบาท อีก 1 แสนบาทก็เลยเป็นเงินสดที่พวกเราควรต้องจ่ายโดยตรงให้กับผู้พัฒนาแผนการเอง
เพราะฉะนั้น แผนการจัดแบ่งต่างๆจะมีโปรแกรมให้พวกเราผ่อนดาวน์เป็นทุกเดือนกับแผนการในขณะที่โครงงานยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง (แบงค์จะปลดปล่อยกู้เมื่อที่พักอาศัยนั้นสร้างเสร็จแล้ว) โดยปกติจะคิดบัญชีดาวน์ที่ 10-20% ของราคา
เป็นต้นว่า ราคาบ้านเดี่ยว 5 ล้านบาท เรียกเก็บเงินดาวน์ 10% = 5 แสนบาท โดยให้ผ่อนดาวน์ 10 เดือน = จ่ายค่าดาวน์บ้านเฉลี่ยแล้วเดือนละ 50,000 บาท
ด้วยการจ่ายค่าดาวน์บ้านต่อเดือนที่ค่อนข้างจะสูง ทำให้พวกเราจำต้องเตรียมเก็บออมเงินไว้ก่อนส่วนหนึ่งส่วนใดเพื่อนำมาใช้เป็นค่าดาวน์บ้านนั่นเอง
3. เดินบัญชีธนาคารให้มีความสวยงาม
ส่วนต่อมาของวิธีการซื้อบ้าน เป็นเรื่องของเอกสารเมื่อจะยื่นกู้บ้าน แบงค์จะขอดูบัญชีธนาคารย้อนไป 6 เดือน ซึ่งทำให้ในตอน 6 เดือนนี้จะต้องมีเงินดำรงไว้ในบัญชีอย่างสม่ำเสมอ ไม่สมควรถอนออกหมด และก็หากว่ามีรายได้พิเศษรอบเดือน
หรือทำอาชีพฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้า ที่ได้รับเงินเป็นรายครั้ง/รายวัน ก็น่าจะโอนเข้าในบัญชีอย่างสม่ำเสมอเช่นเดียวกัน
อีกข้อที่แบงค์จะตรวจดูเป็น “เครดิตบูโร” ซึ่งจะมีประวัติการจ่ายชำระหนี้ของผู้กู้ย้อนไป 3 ปี ใน 3 ปีนี้ถ้าเกิดมีการใช้หนี้ใช้สินไม่ตามเวลา หรือที่มักเรียกกันเคยปากว่าติด “แบล็คลิสต์” ซึ่งเป็นคำอธิบายศัพท์ของ “คนที่มีประวัติสำหรับการผ่อนหนี้หนี้สินที่ไม่ดีหรือผ่อนส่งหนี้สินมิได้ตามข้อตกลง”
นับว่าเป็นผู้กู้ที่มีการเสี่ยงจะติดหนี้ติดสินเสีย โดยเหตุนั้น ถ้าหากมีการกู้ซื้อผลิตภัณฑ์อะไรก็ตามหรือการจ่ายค่าบัตรเครดิต ก็จึงควรจ่ายให้ตามเวลาทุกคราว เพราะเหตุว่าการตำหนิดแบล็คลิสต์อาจจะทำให้แบงค์ไม่ยอมรับการให้กู้ซื้อบ้านไปอย่างสิ้นเชิงได้
4. ใช้หนี้ให้ตามเวลา
อีกข้อที่แบงค์จะพิจารณาเป็น “เครดิตบูโร” villas Phuket ซึ่งจะมีประวัติการใช้หนี้ของผู้กู้ย้อนไป 3 ปี ใน 3 ปีนี้หากว่ามีการใช้หนี้ไม่ตามเวลา หรือที่มักเรียกกันเคยปากว่าติด “แบล็คลิสต์” ซึ่งเป็นคำจำกัดความของ “คนที่มีประวัติสำหรับการผ่อนส่งหนี้สินที่ไม่ดีหรือผ่อนหนี้หนี้สินมิได้ตามข้อตกลง”
นับได้ว่าเป็นผู้กู้ที่มีการเสี่ยงจะเป็นหนี้เป็นสินเสีย ด้วยเหตุนั้น ถ้าหากมีการกู้ซื้อผลิตภัณฑ์ใดๆก็ตามหรือการจ่ายค่าบัตรเครดิต ก็จะต้องจ่ายให้ทันเวลาทุกคราว เพราะเหตุว่าการต่อว่าดแบล็คลิสต์อาจจะส่งผลให้แบงค์ไม่ยอมรับการให้กู้ซื้อบ้านไปอย่างสิ้นเชิงได้
ใครกันแน่ที่กำลังคิกผู้กู้ซื้อบ้านสามารถพิจารณาเครดิตบูโรงของตัวเองได้ โดยบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด มีบริการตรวจเครดิตบูโรมากมายวิถีทาง สามารถมองเสริมเติมถึงที่กะไว้นี่
5. ปิดบัญชีหนี้สินให้หมดก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน
เป็นใจความสำคัญต่อเนื่องจากข้อ 1 เมื่อมีภาระหน้าที่หนี้สินเดิมอยู่ก็จะมีผลให้พวกเรามีวงเงินกู้ซื้อบ้านลดลง ด้วยเหตุดังกล่าวภาระหน้าที่หนี้สินใดซึ่งสามารถโปะเงินปิดบัญชีให้เป็นระเบียบเรียบร้อยได้ควรจะทำในทันทีก่อนที่จะยื่นกู้ซื้อบ้าน
แม้ว่าจะเหลือช่วงเวลาไม่มากมาย ได้แก่ ผ่อนค่าใช้จ่ายในการใช้โทรศัพท์โทรศัพท์เคลื่อนที่ แม้ว่าจะเหลืออีกเพียงแต่ 3 เดือนจะผ่อนหมด แม้กระนั้นในขณะที่ยื่นกู้ซื้อบ้าน แบงค์จะนับว่าพวกเรามีภาระหน้าที่หนี้สินส่วนนี้อยู่
หลายๆคนที่ถือบัตรเครดิตมากยิ่งกว่า 1 ใบ เนื่องจากว่าคำแนะนำที่เย้ายวนใจเมื่อแบงค์มาเชิญสมัครบัตรเครดิต บ้านและสวน ถึงแม้จริงๆแล้วจะไม่ค่อยได้ใช้งานก็ตามทีแบงค์จะคิดว่าผู้กู้ได้โอกาสสร้างหนี้สินสูงมากขึ้นในหลังจากบัตรเครดิต
ซึ่งจะมีผลให้จังหวะการยินยอมสินเชื่อบ้านลดน้อยลง ด้วยเหตุผลดังกล่าว ก่อนยื่นกู้บ้านควรขอยกเลิกบัตรเครดิตให้เหลือแค่ 1-2 ใบแค่นั้น
วิธีการซื้อบ้านขั้นตอนสุดท้าย เป็นการจัดแจงเอกสาร เมื่อจะยื่นกู้ซื้อบ้าน กับแบงค์ ซึ่งส่วนที่บางทีก็อาจจะจำเป็นต้องดูแลเป็นพิเศษหมายถึงหลักฐานการทำงานรวมทั้งรายได้ต่างๆยกตัวอย่างเช่น สลิปค่าจ้างรายเดือน ใบสุทธิการทำงาน
ที่พวกเราบางทีก็อาจจะจำเป็นต้องดำเนินเรื่อง ขออนุมัติจากหน่วยงานสังกัดเดิม รวมทั้งบางหน่วยงานบางทีอาจจะใช้เวลานานกว่า จะได้รับอนุมัติ การเตรียมการก่อนก็เลยสำคัญ ที่จะทำให้การยื่นกู้ซื้อบ้านเป็นไปอย่างสะดวก